Quanto costa gestire una casa vacanza (con numeri reali)

Abbiamo ricevuto centinaia di domande sugli aspetti finanziari della gestione di un Airbnb o di un'altra casa vacanza a breve termine. Nello specifico: puoi dettagliare le spese e le commissioni che incidono sul profitto? Ci sono costi nascosti? Come funzionano esattamente le tasse sugli affitti? Assicurazione?! ACK!

Sia che la persona che ci ha chiesto stesse pensando di farne uno da sola, o semplicemente curiosa (parlando di soldi = emoji con faccia interessata), stiamo esponendo tutto nella speranza che lo demistifichi un po' e sia utile a chiunque potrebbe essere indeciso se si tratti o meno di un'attività secondaria praticabile. In realtà ci è piaciuto molto apprendere i dettagli di queste cose, quindi è divertente condividere ciò che abbiamo imparato.

Ovviamente ci sono spese come l'acquisto, la ristrutturazione e l'arredamento di una casa che utilizzerai come casa vacanza. Quei grandi e ovvi costi di avvio differiranno in base al progetto (così come il pagamento del mutuo) - e diamine potresti mandare su Airbnb la tua casa, che è già piena di mobili - quindi questo post riprende dal ok, ho una casa pronta per l'affitto, e adesso? punto e copre i costi operativi correnti che potresti dover sostenere anno dopo anno.

corridore per scale fai da te

Condividiamo con te i NUMERI REALI della nostra esperienza. Ti preghiamo solo di non prenderli come predittivi dei tuoi costi, che ovviamente varieranno. Vale anche la pena ricordare alle persone che il duplex è un edificio, ma si tratta di DUE distinte unità in affitto (per un totale di 6 camere da letto, 6 bagni, 2 cucine, 2 soggiorni, 2 lavanderie, 2 cortili, ecc.). Quindi, se hai un solo affitto e/o uno spazio più piccolo, questi numeri potrebbero essere molto più alti di quelli che dovrai sostenere.

Utilità

L’esistenza dei servizi di pubblica utilità probabilmente non è una sorpresa per nessuno, ma quanto costano realmente può prenderti alla sprovvista se non fai i conti e non guardi all’anno nel suo insieme. A differenza di un tipico affitto a lungo termine in cui il tuo inquilino può essere responsabile di alcune o tutte le utenze ogni mese, nel mondo delle case vacanze, in genere le paghi tutte. Nel duplex paghiamo le seguenti utenze:

• Acqua e fognature
• Elettricità
• Raccolta rifiuti
• Internet
• Servizi TV/Streaming (forniamo Sling e Netflix)

Per altre persone l'elenco potrebbe includere anche gas, petrolio o propano (a seconda della fonte di calore) e persino tariffe di parcheggio o HOA.

Le nostre utenze combinate per entrambi i lati del duplex costa circa $ 5.200 all'anno , sulla base degli ultimi 12 mesi. La cosa più importante a cui pensare è che le utenze non scompaiono quando la casa non viene affittata (il che può essere molto importante se affitti in un posto stagionale). Le nostre bollette elettriche e idriche scendono un po’ quando c’è un minore utilizzo in bassa stagione, ma ci sono tariffe minime che le mantengono a circa $ 150 al mese.

sverniciatura del ponte

Abbiamo valutato la possibilità di sospendere alcune delle nostre utenze duplex (come Internet o la raccolta dei rifiuti) nei mesi invernali liberi, ma molte prevedono una forte tariffa di riconnessione che annulla qualsiasi potenziale risparmio. Siamo in grado di mettere in pausa alcuni dei nostri abbonamenti TV in streaming (Netflix e Sling) quando sapevamo che il posto sarebbe rimasto vuoto per un mese intero in bassa stagione, il che è stato bello. (Non dimenticare di riavviarli in tempo per il prossimo ospite!).

Cura del prato/gestione della proprietà

Se hai mai affittato una casa per le vacanze, probabilmente sei abituato a vedere le spese di pulizia sulla bolletta. Solitamente si tratta del costo che qualcuno deve sostenere per pulire la casa dopo il soggiorno in modo che sia pronta per i prossimi ospiti (questo include fare il bucato, rifare i letti, scaricare i piatti, ecc. ecc.). Addebitiamo un costo per la pulizia di $ 150 a soggiorno perché è esattamente ciò che ci addebita il nostro addetto alle pulizie. Quindi questo costo è un lavaggio totale da parte nostra. Zero dollari spesi un anno , tranne un consiglio per le vacanze ;)

Ma oltre alle spese di pulizia, potresti dover sostenere altri costi di manutenzione periodica per mantenerlo pronto per ogni ospite. Potrebbe trattarsi di cose come la cura del prato, il servizio in piscina o nella vasca idromassaggio o anche lo sgombero della neve se ospiti in una destinazione invernale. Paghiamo una piccola azienda paesaggistica locale per falciare i giardini e spazzare le aree esterne del duplex secondo un programma coerente e affidabile. Fortunatamente non si tratta di un costo per tutto l'anno (nei mesi invernali non succede nulla), ma poiché arrivano più frequentemente durante la primavera e l'estate, quando tutto cresce come un matto, è meglio ammonta a circa $ 800 / anno .

Ricordo che durante il nostro ultimo noleggio in Florida c'era un ragazzo della piscina E un equipaggio separato che passava mentre eravamo lì. Non sono stati nemmeno i costi che ci ha trasferito direttamente al momento della prenotazione, quindi sono usciti dal suo profitto derivante dall'affitto.

Un'altra potenziale spesa potrebbe essere la scelta di assumere o affidarsi a un servizio professionale di gestione della proprietà o di gestione degli affitti. Possono toglierti molto dalle spalle (gestione delle prenotazioni, delle pulizie e dei problemi che si presentano), ma in genere addebitano una percentuale su ogni prenotazione. A Cape Charles, la tariffa sembra essere circa il 20%, ma tale cifra può variare a seconda della zona e dei servizi offerti.

Riassortimento dei materiali di consumo

Poiché scegliamo di fornire articoli di consumo ai nostri ospiti, non solo abbiamo acquistato la scorta iniziale, ma dobbiamo anche rifornire tutto quando sta per esaurirsi. Ecco un elenco di ciò che forniamo:

• Carta igienica (forniamo 6 rotoli per lato del duplex)
• Asciugamani di carta (1 rotolo in ogni cucina)
• Tovaglioli (impilarli in una ciotola in ogni sala da pranzo)
• Fazzoletti (1 scatola per bagno – non li sostituiamo ogni settimana, solo se necessario)
• Spugne (1 spugna nuova in ogni cucina)
• Sacchi per la spazzatura (2 in ogni cucina e in tutti i bagni)
• Borse portaoggetti in carta stagnola e chiusura lampo di varie dimensioni
• Shampoo, balsamo, sapone per le mani e bagnoschiuma
• Detersivo per bucato, ammorbidente e smacchiatore
• Sale, pepe e olio d'oliva per cucinare
• Fondi di caffè, bustine di tè e bustine di zucchero

Ogni volta che condividiamo ciò che offriamo ai nostri ospiti sentiamo persone che dicono facciamo tutto anche noi! e altri che dicono Che cosa?! nessuno fornisce quella roba qui! La mia ipotesi migliore è che vari in base alla regione, ma anche molte altre case vacanze a Cape Charles offrono articoli simili. In fin dei conti, se aiuta i nostri ospiti a sentirsi a casa, siamo felici di averlo a portata di mano.

Tutto detto, abbiamo speso $ 900 per gli articoli sopra quest'anno. Ancora una volta, potrebbe non trattarsi affatto di una voce importante nella tua regione, ma è intelligente capire cosa intendi avere a disposizione e quanto pensi che sarà per ricostituire le cose durante tutto l'anno.

come sfogliare la roccia

Lenzuola e asciugamani extra

Potrebbe trattarsi di qualcosa di specifico relativo al modo in cui opera la nostra donna delle pulizie, ma all'inizio dell'estate ci ha consigliato di tenere a portata di mano un set COMPLETO extra di biancheria da letto e da bagno, in questo modo se il bucato non finisse in tempo o ci fosse una macchia che necessitavano di cure più lunghe, poteva comunque lasciare ai nostri prossimi ospiti tutto ciò di cui avevano bisogno. Quindi per noi questo ha significato acquistare:

• 8 asciugamani da bagno extra
• 6 teli mare extra
• 12 salviette e asciugamani extra
• 1 set extra di lenzuola Queen e 1 copripiumino e inserto Queen (abbiamo lanciato il dado dicendo che era improbabile che entrambi i letti Queen fossero macchiati)
• 2 set extra di lenzuola doppie e 2 trapunte doppie

In realtà dovresti raddoppiare quei numeri perché l'abbiamo fatto PER LATO. Grazie al cielo c'è l'armadio del proprietario chiuso a chiave, dove abbiamo nascosto quella roba extra nei contenitori.

Non abbiamo mai finito per fare affidamento su a completare set extra, ma ci siamo tuffati e ne abbiamo presi uno o due di ricambio più di una volta, quindi siamo decisamente contenti di averli a portata di mano (soprattutto i due copripiumini extra!). Questo stock extra di lenzuola e asciugamani ci è costato oltre $ 400 per lato (per un totale di $ 800) . Abbiamo anche dovuto sostituire un paio di asciugamani negli ultimi mesi (ci sentiamo molto fortunati che sia tutto ciò che abbiamo dovuto sostituire!) quindi prendiamo quelli extra in anticipo o mettiamo da parte un piccolo budget per la sostituzione di articoli casuali mentre procedi è probabilmente un'idea intelligente.

Assicurazioni e tasse

Ora passiamo alle cose divertenti (ah!). Cominciamo prima con l’assicurazione.

Speriamo non ti sorprenda che la tua proprietà debba avere un'assicurazione, ma abbiamo scoperto che assicurare il duplex è un po' una curva di apprendimento. Ma siamo usciti dall'altra parte! I fattori che complicano l'assicurazione del nostro duplex sono: 1) il fatto che si tratta di una casa vacanza a breve termine, che viene trattata diversamente rispetto a una residenza a tempo pieno e 2) è vicino all'acqua (mo acqua, mo problemi - almeno questo è quello che dicono quelli dell'assicurazione). Questi due fattori significavano che avevamo opzioni limitate, ma alla fine ci siamo ritrovati con tre politiche che lavorano insieme per darci tranquillità.

tirare la pinata con la corda

1. Una polizza assicurativa per la proprietà in affitto per le vacanze: è simile alla polizza del proprietario della casa che potresti avere sulla tua residenza principale. Assicurati solo che tutto ciò che ottieni copra gli affitti a breve termine.
2. Una polizza di responsabilità aggiuntiva: questa è stata consigliata da alcuni amici che hanno anche case vacanze e fornisce una copertura aggiuntiva per eventuali incidenti, infortuni, ecc.
3. Una politica contro le alluvioni: tecnicamente non siamo in una pianura alluvionale, ma la maggior parte dei residenti lo considera saggio a Cape Charles.

Non abbiamo bisogno di nessuna di queste ultime due polizze per la nostra residenza principale qui a Richmond, ma se stai affittando la tua residenza primaria o secondaria part-time, potresti voler consultare un esperto per assicurarti di essere sufficientemente coperto dalla tua polizza esistente. Molte polizze standard dei proprietari di casa potrebbero non essere sufficienti se il danno o l'incidente si verifica mentre un affittuario a breve termine occupa la tua casa.

Se pensavi che l'assicurazione fosse divertente, ragazzo, adorerai le tasse! Le tasse sono la parte di cui sentivamo di sapere meno, ma è abbastanza semplice da capire. Quindi prendi questo come spunto per indagare su ciò che sarà dovuto in qualunque città in cui gestisci il tuo noleggio (chiama l'ufficio del tuo governo locale, controlla il loro sito web o chiedi ad altri host nella tua zona). Ma sappi anche che se sembra complicato, tutti quelli con cui abbiamo parlato nei nostri vari uffici governativi sono stati super felici di aiutarci (probabilmente erano entusiasti che stessimo cercando di pagare le tasse - ah!) e nel giro di una settimana o due abbiamo capito di esso.

Per il duplex paghiamo quanto segue:

• Tassa annuale sulla proprietà della contea
• Imposta comunale annuale sugli immobili
• Tassa trimestrale di contea sull'occupazione temporanea (una tassa specifica sul reddito derivante dagli affitti per le vacanze)
• Tassa comunale mensile di occupazione transitoria
• Imposta mensile statale e locale sulle vendite

Le tasse sulla proprietà riscosse dalle due località in cui si trova il duplex (le prime due voci elencate sopra) si basano sulla casa stessa, non su quanto o quanto poco la affittiamo. Ma gli altri sono percentuali di ciò che guadagniamo dal nostro reddito da locazione e dobbiamo calcolare e inviare documenti per loro su base mensile o trimestrale (anche se ora Airbnb applica automaticamente l'imposta sulle vendite in Virginia quando gli ospiti effettuano il check-out sul loro sito - ma tutti estate abbiamo dovuto prelevarlo manualmente dai nostri pagamenti Airbnb).

Potresti essere fortunato e la tua città non addebiterà la tassa di occupazione temporanea, ma potresti finire per essere addebitata due volte come facciamo noi: una volta dalla città e poi di nuovo dalla contea. Mi sento come se continuassi a dire che variano notevolmente in questo post, ma anche le tasse hanno lo stesso effetto. Ad esempio, mio ​​padre ha un affitto in un altro stato e paga una tassa di occupazione temporanea del 3%, mentre la nostra è del 6% a Cape Charles. Tra queste due tasse di occupazione temporanea e l'imposta sulle vendite, circa l'11% di ogni prenotazione effettuata quest'estate andava allo stato, alla contea e alla città sotto forma di tasse. Tieni presente che non include le tasse sulla proprietà.

Quindi, per il duplex, le nostre tasse e assicurazioni combinate per quest'anno sono state di circa $ 13.400 . Per farla lunga: dovresti assolutamente conoscere le tue responsabilità fiscali quando valuti la fattibilità del tuo noleggio perché possono sicuramente influenzare il tuo profitto.

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Tariffa host Airbnb

Se gestisci il tuo noleggio tramite un sito come Airbnb, VRBO o HomeAway, tieni presente che prendono anche una riduzione della tariffa di noleggio notturna. Come ospite probabilmente sei abituato a pagare una tariffa che viene aggiunta alla tariffa notturna totale, ma dietro le quinte Airbnb detrae anche una commissione del 3% dalla tariffa notturna prima di pagare l'host. Quindi immagino che né l'ospite né l'host ricevano effettivamente la tariffa notturna indicata. Ah! In realtà non includiamo quella commissione del 3% nei nostri calcoli dei costi operativi (o nel totale alla fine di questo post) perché sono soldi che non vediamo mai. Quindi ricorda solo che quando imposti la tariffa notturna, una parte di questa verrà inviata al sito di noleggio che sceglierai.

Ci viene chiesto perché abbiamo scelto Airbnb rispetto ad altre case vacanze come VRBO o HomeAway, e la risposta è semplicemente che abbiamo intervistato alcuni amici con case vacanze e a tutti è piaciuta di più quell'interfaccia. Quindi ci siamo provati. Finora ci piace davvero. Abbiamo preso in considerazione l'idea di pubblicare il duplex su più siti, ma abbiamo sentito che può essere difficile evitare date di prenotazione doppie quando si utilizzano più calendari su piattaforme diverse.

Costi vari

E anche se abbiamo cercato di essere estremamente approfonditi in questo post, non possiamo prevedere tutto ciò che potresti incontrare lungo il percorso. Quest'anno, probabilmente abbiamo speso circa $ 750 in articoli vari. Per fortuna non è successo nulla di strano (non abbiamo dovuto sostituire un sistema HVAC o qualcosa del genere), ma un piccolo esempio è che abbiamo appreso che lo stato e la città riscuotono anche una piccola tassa per una licenza commerciale annuale (ed eseguono un'ispezione annuale dell'affitto per essere sicuri di essere sempre aggiornati sulla programmazione ogni anno), quindi si è trattato di una piccola spesa non pianificata che ci ha sorpreso, ma ora che ci siamo abituati e sappiamo cosa fare, è facile.

Naturalmente ci sono costi come la sostituzione di oggetti che si rompono, il pagamento di un addetto alla manutenzione per riparare un elettrodomestico malfunzionante o anche l'aggiunta/modifica di un particolare servizio in casa. Un esempio concreto di ciò è che abbiamo speso $ 250 a metà estate per aggiungere tende oscuranti alle due camere da letto sul davanti del duplex, dopo che alcuni ospiti hanno menzionato che la mattina presto diventava molto luminoso. Quindi, anche se potrebbe incidere negativamente sul tuo budget, fa tutto parte del divertimento e dell'avventura di cercare di offrire un'esperienza fantastica alle persone che soggiornano a casa tua. A proposito…

Scegliamo anche di lasciare ai nostri affittuari un piccolo regalo di benvenuto al loro arrivo. Si tratta di un biglietto scritto a mano con una carta regalo per acquistare un gelato o un souvenir in uno dei negozi locali della città, insieme a una cartolina preaffrancata. Ancora una volta, questo non è sicuramente un costo da sostenere, ma siamo felici di farlo nella speranza che i nostri ospiti godano il loro soggiorno e frequentino alcune delle grandi attività commerciali locali - e anche ai nostri ospiti sembra che piaccia davvero. A chi non piace il gelato?!

Concludiamo questo cucciolo. Ti risparmierò un po' di scorrimento e ricapitolerò tutti i calcoli sopra riportati. Combinando tutti i costi che abbiamo appena esposto, sono circa $ 21.750 in spese operative annuali per il duplex quest'anno. Ancora una volta, si tratta di due unità in affitto separate, quindi è probabilmente più alto di un affitto singolo o più piccolo. Ma il nostro punto non riguarda tanto il numero totale quanto piuttosto la varietà dei costi lungo il percorso. Quindi, se stai pensando di avviare un Airbnb, spero che questo post sia un punto di partenza per calcolare i costi operativi nelle categorie che ho elencato qui.

E anche se il numero sopra sembra molto, ci sentiamo fortunati di essere riusciti a prenotare abbastanza notti nel 2019 per ottenere comunque un profitto dopo che tutto era stato detto e fatto (dare il cinque, qualcuno?!). Presto non saremo più in rosso per tutti i nostri costi di costruzione e arredamento? No! Ma almeno siamo sulla buona strada e dobbiamo imparare molto e divertirci un sacco nel processo.